Pourquoi nous publions des médianes, et ce que DVF ne dit pas
Un appartement de 534 m² qui est en réalité neuf logements, une vente en VEFA enregistrée au prix du terrain, un lot de garages : voici les cas où la donnée publique ment, et les filtres que nous appliquons à chaque chiffre de ce journal.
DVF est une base exhaustive : chaque mutation immobilière enregistrée par la DGFiP y figure. Exhaustif ne veut pas dire propre. Trois familles d'anomalies suffisent à fausser n'importe quelle moyenne locale, et c'est la première raison pour laquelle ce journal ne publie que des médianes.
Une moyenne se déplace dès qu'une valeur extrême entre dans l'échantillon. Dans une commune de 400 ventes annuelles, une seule transaction à 3 M€ mal renseignée décale la moyenne de plusieurs pour cent. La médiane, elle, ne bouge pas : elle désigne la vente du milieu, quelle que soit l'amplitude des extrêmes.
Sur une base exhaustive mais imparfaite, la médiane n'est pas un choix esthétique. C'est une protection.
Le piège des surfaces
L'anomalie la plus fréquente concerne les ventes en bloc. Quand un immeuble entier change de mains, la mutation peut être enregistrée comme un appartement unique de 534 m². Le prix au m² qui en résulte est parfaitement calculable, et parfaitement faux : il décrit un immeuble vendu en gros, pas un logement.
Ces deux plafonds, ajoutés à une fourchette de prix au m² de 300 à 60 000 €, écartent 152 873 mutations sur 10 856 482, soit 1,4 % des ventes de logements. C'est peu en volume, et déterminant en effet : ce sont précisément les valeurs qui tirent les moyennes.
Ce qui n'est pas dans la base
Trois absences comptent davantage que les anomalies. D'abord, l'état du bien : DVF ne dit pas si un appartement est refait à neuf ou à rénover, alors que l'écart entre les deux dépasse souvent 40 % du prix. Ensuite, l'étage, l'exposition et la vue, absents du fichier. Enfin, l'Alsace-Moselle — les départements 57, 67 et 68 relèvent du livre foncier et ne figurent pas dans DVF. Ce n'est pas une lacune temporaire : il n'y a pas et il n'y aura pas de données DVF dans ces trois départements.
C'est pourquoi un prix médian communal est un point de départ, pas une estimation. Il décrit le marché autour d'un bien ; il ne décrit pas le bien. Toute la difficulté d'une estimation consiste à replacer un logement particulier dans cette distribution — et à dire de combien on peut se tromper.
Tous les prix sont des médianes de prix au m² calculées sur les ventes de logements enregistrées dans DVF (DGFiP). Sont exclus : les biens autres que maisons et appartements, les prix au m² hors de la fourchette 300–60 000 € (erreurs de saisie et lots mal ventilés), les appartements de plus de 300 m² et les maisons de plus de 1 000 m² — ces surfaces signalent presque toujours une vente en bloc enregistrée comme un lot unique. La médiane est préférée à la moyenne : elle ne bouge pas quand une vente exceptionnelle entre dans l'échantillon. Cet article décrit ces filtres plutôt que de les appliquer à un classement. Le volume écarté est mesuré en comparant le total des mutations de logements (10 856 482) au total retenu après application de la fourchette de prix et des plafonds de surface (10 703 609).