Comment nous estimons un bien
Une estimation calée sur les vraies ventes notariées (DVF), validée en continu contre le prix réellement payé — et dont l'erreur est mesurée et publiée, ce qu'aucun autre estimateur français ne fait.
- 18,4 millions de ventes notariées géolocalisées (DVF/DGFiP, 2014–2025), nettoyées et dédupliquées vente par vente.
- 23,9 millions de bâtiments croisés à la parcelle cadastrale : année de construction, morphologie, nombre de logements — des signaux que le registre des ventes seul ne contient pas.
- L'historique du bien lui-même quand il existe : une vente passée à l'adresse exacte pèse plus que n'importe quel voisin.
- Le micro-marché : la rue, le quartier et la commune ont chacun leur niveau de prix et leur dynamique propres, mesurés séparément.
- Deux moteurs indépendants. Un moteur de comparables — les ventes proches et semblables, recalées au niveau de prix actuel du secteur — et un modèle statistique de type gradient boosting entraîné sur plusieurs millions de ventes. Chacun voit le marché différemment ; l'estimation naît de leur combinaison.
- Des médianes, jamais des moyennes. Une vente atypique ne déplace pas le chiffre ; chaque statistique affichée est adossée à un volume minimal de ventes, sinon elle n'est pas affichée.
- L'état du bien positionne l'estimation dans la distribution locale, du bien à rénover au neuf haut de gamme, avec des garde-fous calibrés par marché.
- Une fourchette honnête. L'intervalle affiché est calibré pour contenir le prix réel 80 % du temps — recalibré à chaque évolution du modèle, pas décoré à la main.
Les paramètres précis — rayons de recherche, pondérations, seuils, variables du modèle — sont notre savoir-faire : ils évoluent à chaque campagne de validation et ne sont pas publiés.
Le modèle est testé sur des ventes réelles qu'il n'a jamais vues, retirées avant tout calcul. Deux protocoles : tirage aléatoire, et test temporel — entraîné uniquement sur le passé, jugé sur les ventes qui ont suivi, comme en conditions réelles.
Chaque évolution du modèle passe le même banc d'essai avant d'être mise en ligne : une modification qui n'améliore pas ces chiffres — ou qui dégrade un seul segment de marché — est rejetée. Précision plus forte en ville dense, plus faible là où les ventes sont rares.
- DVF ne contient ni l'état réel, ni l'étage, ni la vue du bien — deux logements identiques sur le papier peuvent se vendre très différemment. C'est la première source d'écart résiduel, et c'est pourquoi l'état déclaré compte autant.
- Les données sont publiées 2×/an ; les ventes les plus récentes peuvent manquer.
- Alsace-Moselle (57/67/68) n'a pas de DVF (livre foncier) : estimation impossible.
- Comment l'estimation est-elle calculée ?
- Deux moteurs indépendants sont combinés : un moteur de comparables (les ventes DVF les plus proches et les plus semblables, recalées au marché actuel) et un modèle statistique entraîné sur plusieurs millions de ventes, enrichi de données bâtimentaires (année de construction, morphologie). Leur accord fait l'estimation ; leur désaccord élargit la fourchette.
- Quelle est la fiabilité de l'estimation ?
- L'erreur médiane mesurée est de 15,5 % sur le prix de vente réel ; 60 % des estimations tombent à moins de 20 % du prix payé. Chiffres issus de tests sur ventes réelles jamais vues par le modèle, y compris en conditions réelles de prédiction (entraînement sur le passé, test sur l'avenir).
- L'estimation est-elle gratuite ?
- Oui — gratuite, sans inscription et sans publicité. Elle est indicative et ne remplace pas une expertise.
- Pourquoi certaines adresses ne sont-elles pas estimables ?
- L'Alsace-Moselle (57/67/68) n'a pas de données DVF (livre foncier), et certaines zones rurales ont trop peu de ventes proches pour une estimation fiable — dans ce cas nous préférons ne rien afficher plutôt qu'un chiffre fragile.