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Comment nous estimons un bien
Une estimation calée sur les vraies ventes notariées (DVF) les plus proches — pas une moyenne de ville.
- Localisation. L'adresse est géocodée, puis on rassemble les ventes comparables proches (même type de bien, rayon serré).
- Recalage dans le temps. Chaque vente passée est réajustée au niveau de prix actuel du secteur, pour refléter le marché d'aujourd'hui.
- Prix au m². On lit la distribution des ventes proches ; l'état du bien positionne l'estimation dans cette distribution (du bas de gamme au rénové/neuf).
- Corrections. Taille (le €/m² baisse quand la surface monte), terrain et étage ajustent le résultat.
- Fourchette & confiance. Un indice de confiance (0–100) reflète le nombre de comparables, leur proximité et leur dispersion.
On teste le modèle sur des ventes réelles mises de côté (jamais utilisées pour leur propre estimation) :
ERREUR MÉDIANE
17,8 %
sur le prix de vente
À ±10 %
29 %
des ventes
À ±20 %
55 %
des ventes
Autrement dit, l'estimation tombe à 55 % à moins de 20 % du prix réellement payé. Précision plus forte en ville dense, plus faible là où les ventes sont rares.
- DVF ne contient ni l'état réel, ni l'étage, ni la vue du bien — deux logements identiques sur le papier peuvent se vendre très différemment.
- Les données sont publiées 2×/an ; les ventes les plus récentes peuvent manquer.
- Alsace-Moselle (57/67/68) n'a pas de DVF (livre foncier) : estimation impossible.
- Comment l'estimation est-elle calculée ?
- À partir des ventes DVF (notariées) comparables les plus proches — même type de bien, rayon serré — recalées au niveau de prix actuel du secteur, puis ajustées selon l'état, la taille, l'étage et le terrain.
- Quelle est la fiabilité de l'estimation ?
- L'erreur médiane mesurée est de 17,8 % sur le prix de vente réel ; l'estimation tombe à 55 % à moins de 20 % du prix payé (test sur ventes réelles mises de côté).
- L'estimation est-elle gratuite ?
- Oui — gratuite, sans inscription et sans publicité. Elle est indicative et ne remplace pas une expertise.
- Pourquoi certaines adresses ne sont-elles pas estimables ?
- L'Alsace-Moselle (57/67/68) n'a pas de données DVF (livre foncier), et certaines zones rurales ont trop peu de ventes proches pour une estimation fiable.